物业依据前期物业合同，拒不退还40万业主共有收益被诉，你怎么看
小区物业交付前，开发商与物业单位签订的前期物业服务合同效力一般及于交付后的业主。但如前期物业服务合同相关约定擅自处分小区共有部分产生的收益，约定“公共收益的40%归物业，剩余才归全体业主”，这样的约定是有效的吗？物业可以据此合法的得到40%的公共收益吗？
来龙去脉
(资料图片仅供参考)
2017年12月29日，某开发商承建了某小区的建设工程，为此该开发商与其集团旗下的物业公司签订《前期物业合同》，约定由该物业公司负责小区物业服务，并约定物业营业用房、物业共用部位、共用设施设备，共有的场地及物业管理区域内配套设施在业主委员会成立之前由物业公司经营管理。上述各项物业的经营管理收入的40％作为物业公司的成本外，其余收入作为收益归全体业主共有，专项用于以上共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，配备设施经营亏损的弥补。
2020年6月，小区正式交付使用，物业公司与各业另行主签署《前期物业管理服务协议》，继续有物业公司提供物业服务，但并未提及经营管理收入分配的问题。2022年3月，该小区业委会成立，并重新选聘了物业，原物业公司于2022年6月30日退出该小区。
后业委会在进行财务审计过程中发现，从2020年6月起至2022年6月底止，原物业公司对小区经营用房、共用场地进行了招租，期间共产生公共收益429310元，自其退出后一直未归还。最终在业委会索要无果后，将原物业公司诉至法院，要求全额退还，并加计利息。
法院观点
庭审中，物业公司确认其提供服务期间确有公共收益429310元，但根据其开发商的《前期物业合同》之约定，该部分收益的40％系其管理成本，其仅应退还剩余的60%。
法院经审理认为，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。另，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定。
本案中，物业公司与业委会对公共部分收益429310元均无异议。对于物业公司抗辩主张，本院认为其与开发商签订的《前期物业合同》关于共有部分经营收入的处分，应由业主共同决定，该约定在未经业主表决同意的情形下，既加重了业主的责任，也排除了业主使用共有收益的决定权，属对法律赋予业主重要而基本的权利的侵犯，故该约定应认定为无效。但考虑到小区共有部分经营性收入的产生，得益于物业公司的管理行为，物业公司在招商及管理过程中确实存在合理的成本支出，全部返还业主，对物业公司而言显失公平，故酌定其成本为100000元，扣除成本后，将剩余收益部分329310元返还给业主，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准加计利息至实际支付日止。
劝君学法
《民法典》第271条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《民法典》第282条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
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