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以史为鉴,不确定时代的房产该怎么配 当前消息

2023-05-24 11:11:57 来源:ST泰禾官微

2023年的房地产市场观望情绪浓厚。投资信心仍未修、民众的购房消费动力不足、城市化率增长趋缓、人口下滑等长中短期多重因素叠加,形成对房价的悲观预期。坊间流传着“未来房价一定会跌”的说法,这种观点看似有理有据,却可能是流行的谬误。

丘吉尔说,看得见多远的过去,就能看得到多远的未来。不妨把时间线拉长,回顾过去几十年国内外的房价变迁。


【资料图】

先看国内。

从宏观看,房价增速映射了经济增速、通货膨胀速度、城市化速度等重要经济要素。即使城市化红利基本消退,未来的房价趋势还要综合考虑GDP和CPI两个指标。

主流观点预测,未来5年中国GDP平均增速3-4%。2023年中国大概率没有通胀风险,但未来几年,如果要保一定的经济增速,那么货币和财政政策就需要相应放开,所以2024年后,中国未必不会有一定的通胀压力,到那时候高端房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。

回顾过去二十年的历史数据,2000-2012年和2013-2021年这两个阶段,中国的平均经济增速分别是10.1%和6.6%,全国整体房产的年化收益率分别是6.1%和4.9%,但一线城市北上广深房产的收益率是13.1%和8.0%。

由此可以作出两个趋势推论,第一,全国整体房产的年化收益率都低于中国经济增速,但一线城市房子的年化收益率都远高于中国经济增速。第二,未来5年,中国房产新房的年化收益率很可能徘徊在2-5%这个区间。

也就是说,尽管房产已经过了让家庭财富暴涨的阶段,但仍承担了储蓄、扛通胀,以及补充未来现金流缺口的功能。对大多数中国家庭来说,买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。在不确定的时代,家庭投资决策更需要“保底”,需要将“下限”守得更牢,这样才有机会追求上限。

1946-2012年各主要发达国家

房价增速、CPI与GDP增速

再看国外。

有人说,中国房价跟1990年的日本很像,处在泡沫破灭的前夜。从1946年到1990年,日本的房价增速达到每年10.3%,几十年间累积增长超过1000倍,泡沫名副其实。而过去十几年,中国房价涨幅就十几倍。二者相比,完全不在一个量级上。

并且,从2003年开始,日本的房价和世界的房价是一起涨跌的。比如从2003年到2007年,日本东京的房价是上涨的;2008年的金融危机平息以后,从2012年到2017年,东京的房价也是上涨。这种上涨趋势,甚至不受日本经济增长乏力、人口老龄化的大环境影响。

再看美国,众所周知,2008年的时候美国因为房地产泡沫爆发了次贷危机,但到了2012年美国房价又再次开启上涨模式。过去疫情近三年,通胀起来后,美国楼市更是异常火爆,房价水平和上涨幅度均创出历史新高。美国20个最大城市一年上涨50%者并不少见,20%—30%是常规水平。其中,纽约、棕榈滩、旧金山湾区等地超级豪宅的热度尤其高,一套别墅数十个置业者等待OFFER的现象比比皆是。

从微观看,世界上历史最悠久、最富有的老钱家族,房子也是家族财富的主要载体。比如英国王室,“资产受益”就主要来源于房产。Halifax 的相关报告表明,伊丽莎白二世女王在位70年期间,英国各地的房价已经增长了4倍多,按实际价格计算,平均增长了327%。其中,伦敦的房价涨幅最大,涨幅为408%。根据McCarthyStone对英国王室房产的研究,仅2019-2022三年间,英国王室的房产总价值增加了4.6亿英镑,达到总市值37亿英镑。可见,房产是王室财产的重要组成部分,而其收益增值主要源自于房价的上涨。

把周期拉长,将视野放宽,无论宏观还是微观,国内还是国外,房子是长期资产,看房价的规律,还是要看长期趋势。

2023年,经历了大疫三年的“险象环生”,又面临新一轮财富的重新洗牌。中国家庭的资产配置既不能过于激进,也不能过于保守,要兼顾流动性、避险保值和进阶机会。在思考买房决策的时候,也要深刻明白背后的价值逻辑,不能一概而论。

历史经验表明,很多时候,市场越不好,越贵的房子,反而卖得越好。因为楼市周期中的相对低点,往往是高端市场“占便宜”的窗口期。

严格意义上说,没有“能不能买房”这个概念,只有“哪里的房子、什么房子”这个概念。关键取决于是不是“优质安全资产”。

以福州院子为例,占据城市风水文脉,院子系中式顶豪血统,“天花板”级产品力,源脉温泉入户……资产稀缺性独一份,放眼福州市场,没有替代。

福州院子不可复制的三个要素:纯别墅稀缺性、主城区四地铁、现房品质。

第一, 限墅令下,纯粹的别墅产品稀缺

2019年“限墅令”升级以来,近几年福州土拍,主城四区内,没有一幅容积率在1以下的商品住宅用地。这也意味着,福州市场上在售的别墅项目容积率普遍在1.5-2.0,高低配规划、叠拼产品是主流,纯粹的别墅社区、纯别墅产品少之又少。

福州院子以0.7超低容积率,规划680亩纯别墅社区,从社区规划到业主圈层,都非常纯粹。汲取三坊七巷美学灵感,定制四坊十八巷弘雅格局,坊巷交错,居有名仕,谈笑有鸿儒,往来无白丁。

第二, 四地铁双站,便捷通达全城

福州院子地处主城区,项目周边有1/4/5/6四条地铁线环绕,路网四通八达,出行便利,是真正的第一居所别墅。

其中,5 号线的螺洲古镇站及高仕路站就在小区门口,步行 2 分钟就可到达;1号线城门站,离项目仅 2 分钟车程;6 号线能实现一站高效换乘,20分钟直达长乐国际机场。

便捷的地铁路网,将为业主的出行提供更多便利。而基础设施的升级,也将通过吸引和聚集人流,带动地铁沿线的商业配套、城市界面、经济流量提升,形成一个相互加强的正循环。在很大程度上,卖房子就是买未来。从资源聚集角度来说,院子周边可预见的附加资源越多,未来价值也就越高。

在购房决策越来越审慎的当下,现房的安全性,成了豪宅的加分项。

福州的独栋新房一向极为稀贵,主城区的独栋别墅几乎断供。福州院子大独栋产品属于现房阶段,实景呈现所见即所得,并且可以办理产权。对买房人来说,这是对资产安全最大的保证。

走在实景交付区内,亭台楼榭、山花树湖,步移景异,既有江南园林的婉约秀美,又有皇家园林的大气磅礴,如此匠心投入的园林景观在福州市面上已难以寻见。

2022年,福州市属国企福州建发集团全面介入福州院子项目保交楼管理,支持和扶助项目在建地块恢复施工建设、优化资金监管,确保工程正常运行。在福州建发集团、泰禾集团的共同推动下,福州院子在建地块的施工建设取得显著进展,为保交付、保品质增加了重要信心砝码。

兼顾资产安全性、稀缺性,以及生活品质进阶的最优解,这样的产品,自然备受市场瞩目。

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