以史为鉴，不确定时代的房产该怎么配 当前消息
2023年的房地产市场观望情绪浓厚。投资信心仍未修、民众的购房消费动力不足、城市化率增长趋缓、人口下滑等长中短期多重因素叠加，形成对房价的悲观预期。坊间流传着“未来房价一定会跌”的说法，这种观点看似有理有据，却可能是流行的谬误。
丘吉尔说，看得见多远的过去，就能看得到多远的未来。不妨把时间线拉长，回顾过去几十年国内外的房价变迁。
【资料图】
先看国内。
从宏观看，房价增速映射了经济增速、通货膨胀速度、城市化速度等重要经济要素。即使城市化红利基本消退，未来的房价趋势还要综合考虑GDP和CPI两个指标。
主流观点预测，未来5年中国GDP平均增速3-4%。2023年中国大概率没有通胀风险，但未来几年，如果要保一定的经济增速，那么货币和财政政策就需要相应放开，所以2024年后，中国未必不会有一定的通胀压力，到那时候高端房产的抗通胀属性就会被给予一定的市场溢价。
回顾过去二十年的历史数据，2000-2012年和2013-2021年这两个阶段，中国的平均经济增速分别是10.1%和6.6%，全国整体房产的年化收益率分别是6.1%和4.9%，但一线城市北上广深房产的收益率是13.1%和8.0%。
由此可以作出两个趋势推论，第一，全国整体房产的年化收益率都低于中国经济增速，但一线城市房子的年化收益率都远高于中国经济增速。第二，未来5年，中国房产新房的年化收益率很可能徘徊在2-5%这个区间。
也就是说，尽管房产已经过了让家庭财富暴涨的阶段，但仍承担了储蓄、扛通胀，以及补充未来现金流缺口的功能。对大多数中国家庭来说，买房依然是不确定时代的安全底线和心理安慰。在不确定的时代，家庭投资决策更需要“保底”，需要将“下限”守得更牢，这样才有机会追求上限。
1946-2012年各主要发达国家
房价增速、CPI与GDP增速
再看国外。
有人说，中国房价跟1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。从1946年到1990年，日本的房价增速达到每年10.3%，几十年间累积增长超过1000倍，泡沫名副其实。而过去十几年，中国房价涨幅就十几倍。二者相比，完全不在一个量级上。
并且，从2003年开始，日本的房价和世界的房价是一起涨跌的。比如从2003年到2007年，日本东京的房价是上涨的；2008年的金融危机平息以后，从2012年到2017年，东京的房价也是上涨。这种上涨趋势，甚至不受日本经济增长乏力、人口老龄化的大环境影响。
再看美国，众所周知，2008年的时候美国因为房地产泡沫爆发了次贷危机，但到了2012年美国房价又再次开启上涨模式。过去疫情近三年，通胀起来后，美国楼市更是异常火爆，房价水平和上涨幅度均创出历史新高。美国20个最大城市一年上涨50%者并不少见，20%—30%是常规水平。其中，纽约、棕榈滩、旧金山湾区等地超级豪宅的热度尤其高，一套别墅数十个置业者等待OFFER的现象比比皆是。
从微观看，世界上历史最悠久、最富有的老钱家族，房子也是家族财富的主要载体。比如英国王室，“资产受益”就主要来源于房产。Halifax 的相关报告表明，伊丽莎白二世女王在位70年期间，英国各地的房价已经增长了4倍多，按实际价格计算，平均增长了327%。其中，伦敦的房价涨幅最大，涨幅为408%。根据McCarthyStone对英国王室房产的研究，仅2019-2022三年间，英国王室的房产总价值增加了4.6亿英镑，达到总市值37亿英镑。可见，房产是王室财产的重要组成部分，而其收益增值主要源自于房价的上涨。
把周期拉长，将视野放宽，无论宏观还是微观，国内还是国外，房子是长期资产，看房价的规律，还是要看长期趋势。
2023年，经历了大疫三年的“险象环生”，又面临新一轮财富的重新洗牌。中国家庭的资产配置既不能过于激进，也不能过于保守，要兼顾流动性、避险保值和进阶机会。在思考买房决策的时候，也要深刻明白背后的价值逻辑，不能一概而论。
历史经验表明，很多时候，市场越不好，越贵的房子，反而卖得越好。因为楼市周期中的相对低点，往往是高端市场“占便宜”的窗口期。
严格意义上说，没有“能不能买房”这个概念，只有“哪里的房子、什么房子”这个概念。关键取决于是不是“优质安全资产”。
以福州院子为例，占据城市风水文脉，院子系中式顶豪血统，“天花板”级产品力，源脉温泉入户……资产稀缺性独一份，放眼福州市场，没有替代。
福州院子不可复制的三个要素：纯别墅稀缺性、主城区四地铁、现房品质。
第一， 限墅令下，纯粹的别墅产品稀缺
2019年“限墅令”升级以来，近几年福州土拍，主城四区内，没有一幅容积率在1以下的商品住宅用地。这也意味着，福州市场上在售的别墅项目容积率普遍在1.5-2.0，高低配规划、叠拼产品是主流，纯粹的别墅社区、纯别墅产品少之又少。
福州院子以0.7超低容积率，规划680亩纯别墅社区，从社区规划到业主圈层，都非常纯粹。汲取三坊七巷美学灵感，定制四坊十八巷弘雅格局，坊巷交错，居有名仕，谈笑有鸿儒，往来无白丁。
第二， 四地铁双站，便捷通达全城
福州院子地处主城区，项目周边有1/4/5/6四条地铁线环绕，路网四通八达，出行便利，是真正的第一居所别墅。
其中，5 号线的螺洲古镇站及高仕路站就在小区门口，步行 2 分钟就可到达；1号线城门站，离项目仅 2 分钟车程；6 号线能实现一站高效换乘，20分钟直达长乐国际机场。
便捷的地铁路网，将为业主的出行提供更多便利。而基础设施的升级，也将通过吸引和聚集人流，带动地铁沿线的商业配套、城市界面、经济流量提升，形成一个相互加强的正循环。在很大程度上，卖房子就是买未来。从资源聚集角度来说，院子周边可预见的附加资源越多，未来价值也就越高。
在购房决策越来越审慎的当下，现房的安全性，成了豪宅的加分项。
福州的独栋新房一向极为稀贵，主城区的独栋别墅几乎断供。福州院子大独栋产品属于现房阶段，实景呈现所见即所得，并且可以办理产权。对买房人来说，这是对资产安全最大的保证。
走在实景交付区内，亭台楼榭、山花树湖，步移景异，既有江南园林的婉约秀美，又有皇家园林的大气磅礴，如此匠心投入的园林景观在福州市面上已难以寻见。
2022年，福州市属国企福州建发集团全面介入福州院子项目保交楼管理，支持和扶助项目在建地块恢复施工建设、优化资金监管，确保工程正常运行。在福州建发集团、泰禾集团的共同推动下，福州院子在建地块的施工建设取得显著进展，为保交付、保品质增加了重要信心砝码。
兼顾资产安全性、稀缺性，以及生活品质进阶的最优解，这样的产品，自然备受市场瞩目。
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